Échapper aux droits de succession sur un bien immobilier: les stratégies à connaître

La transmission d’un bien immobilier après le décès du propriétaire est souvent synonyme de lourds droits de succession à régler pour les héritiers. Pourtant, il existe des moyens légaux d’éviter ou du moins réduire ces droits. Cet article vous présente les principales stratégies à connaître pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier.

1. La donation-partage

La donation-partage est une donation réalisée du vivant du propriétaire qui permet de transmettre tout ou partie de son patrimoine, notamment immobilier, à ses héritiers. En organisant la répartition des biens avant son décès, le donateur évite les conflits entre ses héritiers et facilite leur gestion future. De plus, cette solution permet de bénéficier d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par enfant et 31 865 € par petit-enfant).

2. L’usufruit et la nue-propriété

Il est possible de démembrer la propriété d’un bien immobilier en deux parts: l’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui concerne uniquement la disposition du bien. En donnant la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l’usufruit, le propriétaire peut ainsi anticiper la transmission de son patrimoine tout en continuant à jouir de son bien.

À la fin de l’usufruit (généralement au décès du propriétaire), les héritiers récupèrent automatiquement la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession. Il est à noter que plus l’usufruitier est âgé, moins la valeur fiscale de la nue-propriété est importante, ce qui diminue d’autant les droits à payer lors de la donation.

3. L’assurance-vie

L’assurance-vie est un outil patrimonial permettant d’épargner et de transmettre un capital aux bénéficiaires désignés en cas de décès. En investissant dans un contrat d’assurance-vie avec des parts immobilières (SCPI, SCI…), le souscripteur peut optimiser la transmission de ses biens immobiliers. Les sommes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire et sont taxées à hauteur de 20% jusqu’à 700 000 € puis à 31,25% au-delà.

4. Le démembrement croisé

Le démembrement croisé consiste en un échange réciproque entre deux personnes (généralement un couple) où chacun donne la nue-propriété d’un bien immobilier à l’autre tout en conservant l’usufruit. Ainsi, au décès du premier conjoint, le survivant récupère la pleine propriété sans droits de succession et pourra, le moment venu, transmettre la nue-propriété aux héritiers.

5. La société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir un patrimoine immobilier dans un cadre collectif. En intégrant ses biens immobiliers à une SCI et en cédant progressivement les parts de cette dernière à ses héritiers, le propriétaire peut transmettre son patrimoine tout en bénéficiant des abattements fiscaux liés aux donations.

Il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit ou de la fiscalité pour mettre en place ces stratégies et s’assurer de leur conformité avec la législation en vigueur. Ainsi, vous pourrez optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier tout en évitant les droits de succession qui pourraient grever vos héritiers.