Acheter à deux avec un seul emprunteur : un défi immobilier à relever

Vous êtes en couple et souhaitez réaliser ensemble l’achat d’un bien immobilier, mais seulement l’un de vous deux est en mesure d’emprunter ? Pas de panique, il existe des solutions pour concrétiser votre projet. Cet article vous présente les différentes options pour acheter à deux avec un seul emprunteur et les précautions à prendre pour sécuriser votre investissement.

La mise en place du financement

La première étape consiste à déterminer le montant que le futur emprunteur peut obtenir auprès d’une banque. Pour cela, il faut tenir compte de sa capacité d’endettement, généralement fixée à 33% du revenu net mensuel. Il est également recommandé d’avoir un apport personnel correspondant à au moins 10% du prix du bien. Une fois ces éléments connus, vous pouvez partir à la recherche du bien idéal et entamer les démarches administratives et financières.

Le choix du régime juridique

Le choix du régime juridique est une étape cruciale lors de l’achat d’un bien immobilier à deux avec un seul emprunteur. Plusieurs options s’offrent à vous :

  • L’achat en indivision : Cette solution permet aux deux partenaires de devenir propriétaires du bien, même si l’un des deux ne participe pas au financement. Attention toutefois, car cette option présente des risques, notamment en cas de séparation ou de décès. En effet, les parts de chacun sont déterminées par la contribution financière apportée lors de l’achat, ce qui peut créer des déséquilibres importants.
  • La constitution d’une société civile immobilière (SCI) : Cette solution permet de dissocier la propriété du bien immobilier et l’emprunt bancaire. La SCI est une société dont le capital est constitué des apports des associés. Grâce à cette structure juridique, les deux partenaires peuvent être propriétaires du bien, même si l’un des deux ne participe pas au financement. De plus, en cas de séparation ou de décès, la répartition des parts est plus souple et moins conflictuelle.
  • Le recours à un contrat de pacs ou de mariage : Si vous êtes en couple mais non mariés, vous pouvez choisir d’établir un pacte civil de solidarité (PACS) ou un contrat de mariage avant d’acheter votre bien immobilier. Ces contrats permettent de définir les règles applicables en cas de séparation ou de décès et offrent une protection juridique à celui qui n’a pas emprunté pour acheter le bien.

Les précautions à prendre pour protéger l’investissement

Afin de sécuriser votre investissement immobilier et éviter les litiges futurs, il est important d’établir certaines clauses contractuelles lors de l’achat du bien :

  • Rédiger une convention d’indivision : Si vous optez pour l’achat en indivision, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision pour déterminer les droits et obligations de chacun. Cette convention doit être notariée et enregistrée auprès des services fiscaux.
  • Prévoir une clause de rachat : Dans le cas où l’un des deux partenaires souhaite vendre ses parts, il est important de prévoir une clause de rachat dans la convention d’indivision ou les statuts de la SCI. Cette clause permet à l’autre partenaire d’avoir un droit de préemption sur les parts à vendre, évitant ainsi la vente du bien à un tiers.
  • Souscrire une assurance décès-invalidité : L’emprunteur doit souscrire une assurance décès-invalidité pour protéger son partenaire en cas de décès ou d’incapacité de travail. Cette assurance garantit le remboursement du prêt immobilier par l’assureur, évitant ainsi une situation financière difficile pour le partenaire survivant.

Les avantages fiscaux

Acheter à deux avec un seul emprunteur présente également des avantages fiscaux. En effet, si vous optez pour la constitution d’une SCI ou si vous êtes mariés ou pacsés, vous bénéficiez d’une réduction des droits de mutation lors de l’achat du bien immobilier. De plus, si vous êtes mariés ou pacsés et que l’un des deux partenaires ne travaille pas, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal grâce au quotient conjugal, qui permet une répartition des revenus entre les deux partenaires.

Les inconvénients et limites

Acheter à deux avec un seul emprunteur présente également des inconvénients et des limites :

  • Une capacité d’emprunt réduite : Le fait que seul l’un des deux partenaires emprunte limite la capacité d’emprunt du couple et peut restreindre le choix du bien immobilier.
  • Le risque de dépendance financière : Le partenaire qui n’a pas emprunté peut se retrouver dépendant financièrement de celui qui a souscrit le prêt, notamment en cas de séparation ou de décès.
  • La complexité administrative : La constitution d’une SCI ou la rédaction d’une convention d’indivision nécessite de respecter certaines formalités administratives et juridiques, ce qui peut représenter un coût supplémentaire lors de l’achat du bien immobilier.

Acheter à deux avec un seul emprunteur est donc possible, mais il faut être vigilant quant au choix du régime juridique et aux précautions à prendre pour sécuriser votre investissement. Il est également important de bien évaluer votre capacité d’emprunt et d’étudier les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Enfin, n’hésitez pas à consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet.