Face à la multitude de possibilités offertes par le marché immobilier, il peut être complexe de faire le bon choix pour un investissement. Parmi les options qui s’offrent à vous, l’achat en pleine propriété et l’achat en démembrement sont deux solutions à ne pas négliger. Pour bien choisir entre ces deux alternatives, il convient de prendre en compte plusieurs critères. Cet article vous guide dans cette réflexion et vous aide à identifier la solution qui correspondra le mieux à vos attentes et à votre situation.
Qu’est-ce que la pleine propriété et le démembrement ?
La pleine propriété est le droit le plus complet qu’une personne puisse détenir sur un bien immobilier. Il s’agit du droit d’user, de jouir et de disposer d’un bien, sans aucune limitation autre que celles prévues par la loi. Lorsque l’on achète un bien immobilier en pleine propriété, on devient propriétaire du logement et du terrain sur lequel il est construit.
Le démembrement, quant à lui, consiste à diviser ce droit en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les revenus (loyers) sans pouvoir vendre ou modifier substantiellement le bien. Le nu-propriétaire dispose quant à lui du droit de vendre ou céder son droit sur le bien mais ne peut ni l’occuper ni percevoir les revenus. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Les critères à prendre en compte pour choisir entre l’achat en pleine propriété et l’achat en démembrement
Le choix entre l’achat d’un bien immobilier en pleine propriété et en démembrement dépend de plusieurs critères, parmi lesquels on peut citer :
L’objectif de l’investissement
Pour un investissement locatif, l’achat en pleine propriété est souvent privilégié car il permet de percevoir des revenus locatifs immédiatement et offre une plus grande liberté dans la gestion du bien. Toutefois, si vous souhaitez diversifier vos placements et optimiser votre fiscalité, l’achat en démembrement peut être intéressant. En effet, vous ne serez imposé que sur la valeur de la nue-propriété lors de l’acquisition du bien, ce qui réduira votre base taxable.
Pour une résidence principale ou secondaire, l’achat en pleine propriété est généralement le choix le plus adapté. En effet, cela vous permettra d’avoir un logement à votre disposition sans contrainte d’utilisation ou de gestion.
La situation financière et fiscale
Avant d’opter pour l’une ou l’autre solution, il convient d’évaluer votre capacité financière et fiscale. L’achat en pleine propriété nécessite généralement un apport financier plus important et peut entraîner une hausse de votre fiscalité, notamment en matière d’impôt sur le revenu et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
À l’inverse, l’achat en démembrement permet de réduire le coût d’acquisition du bien immobilier, puisque vous n’aurez à financer que la nue-propriété. De plus, les revenus locatifs perçus par l’usufruitier ne seront pas imposés à votre charge. Enfin, si vous êtes assujetti à l’IFI, la valeur de la nue-propriété sera exclue de votre base taxable.
La durée de l’investissement et la perspective de revente
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en pleine propriété, vous pouvez décider à tout moment de revendre votre bien sans contrainte particulière. En revanche, la revente d’un bien en démembrement peut s’avérer plus complexe et moins rapide. En effet, il faudra trouver un acquéreur intéressé par l’achat d’une nue-propriété ou d’un usufruit seulement.
Il est donc important de prendre en compte la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver votre investissement immobilier. Si vous prévoyez de le revendre rapidement, il sera sans doute préférable d’opter pour un achat en pleine propriété.
Les avantages spécifiques au démembrement
L’optimisation fiscale est l’un des principaux avantages du démembrement. En effet, dans le cadre d’un achat en démembrement, vous ne serez imposé que sur la valeur de la nue-propriété lors de l’acquisition du bien. De plus, les revenus locatifs perçus par l’usufruitier ne seront pas imposés à votre charge.
La transmission de patrimoine est également facilitée avec le démembrement. En effet, il est possible de transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants sans avoir à payer de droits de donation, tout en conservant l’usufruit du bien et les revenus locatifs associés.
Au regard de ces éléments, il apparaît donc essentiel de bien déterminer vos objectifs et vos contraintes avant de choisir entre un achat en pleine propriété ou en démembrement. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans cette réflexion et vous aider à faire le meilleur choix.